Vous souhaitez investir intelligemment votre argent ? Vous avez une préférence pour l’immobilier mais les contraintes de gestion vous rebutent ? Les SCPI sont une alternative qui gagne à être connue.
Si vous souhaitez épargner pour l’avenir, diversifier votre patrimoine loin des produits bancaires classiques et que vous ne connaissez pas encore ce placement, voici un article qui vous aidera à en comprendre les atouts.
Définition d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Une Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI est un organisme de placements collectifs qui achète et gère des actifs immobiliers pour le compte d’investisseurs privés ou professionnels. Elle vous permet d’investir dans la pierre sans les contraintes de gestion qui l’accompagnent généralement.
C’est un placement à la croisée de l’immobilier et de l’épargne. On parle aussi de pierre papier.
Comment ça marche une SCPI ?
Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion qui collectent les fonds auprès des investisseurs (les souscripteurs aussi appelées les associés) puis achètent et gèrent un patrimoine immobilier pour leur compte. Elles peuvent acheter de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, cliniques, locaux industriels…) ou des logements sur des zones géographiques variées.
En contrepartie de la souscription des parts, la SCPI de rendement reverse une partie des loyers perçus sous formes de dividendes nets de charge tous les trimestres à ses associés, proportionnellement au montant investi.
C’est un produit d’épargne encadré par le Code monétaire et financier. La SCPI doit être agréée et contrôlée par l’AMF. Ses comptes sont vérifiés et certifiés chaque année.
Un tel investissement comporte-t-il des risques ?
Comme tout placement financier, investir dans une SCPI comporte des risques.
Risque en revenu et en capital
Les revenus des parts de SCPI peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Les fluctuations du marché immobilier n’épargnent pas les SCPI. La société de gestion ne garantit pas le capital.
Risque de liquidité
La revente des parts de SCPI n’est pas garantie par la société de gestion. Elles devront être revendues sur le marché secondaire. La SCPI étant un placement immobilier, il est peu liquide et doit se faire sur le long terme.
C’est là que la qualité des investissements et la gestion de la société de gestion limiteront les risques.
Pourquoi investir dans une SCPI ?
Placement accessible et intéressant
Contrairement à un investissement immobilier classique, quasiment tout le monde peut investir dans les SCPI. Le ticket d’entrée est nettement plus modéré, entre une centaine et mille euros en général. Vous accédez en plus à des marchés immobiliers d’entreprise qui ne sont sinon pas abordables pour la plupart des particuliers. Vous obtiendrez en contrepartie des revenus réguliers pour une rentabilité moyenne de 4,18%1. A noter toutefois que les performances passées ne présagent pas des performances futures. Les versements se font généralement tous les trimestres.
Pas de contraintes de gestion locative
Vous ne gérez rien : aucun travaux, aucun locataire. La société de gestion qui gère la SCPI choisit les biens immobiliers qu’elle achète, elle s’occupe de l’entretien et des locataires et paie les assurances et autres taxes.
C’est la raison pour laquelle des frais de gestion sont déduits du montant des loyers perçus avant de vous verser vos dividendes.
Mutualisation des risques et diversification
Chaque SCPI possède un large portefeuille d’actifs pouvant atteindre des centaines d’immeubles et de locataires. Lorsque vous optez pour des SCPI européennes, les investissements se font en plus dans des pays différents. Cela diminue grandement les aléas conjoncturels et les risques de défaut de loyers.
Investissement réglementé
L’AMF encadre et contrôle les actions des SCPI. La société de gestion a une obligation de transparence totale et vous communique donc très régulièrement des rapports sur ses activités.
Financement, fiscalité et transmission
L’achat de parts de SCPI est un investissement immobilier. Il est donc finançable à crédit aux taux observés dans l’immobilier.
La fiscalité appliquée est la même que pour un investissement immobilier classique. Vous pourrez donc déduire les intérêts de l’emprunt de vos revenus immobiliers si vous investissez à crédit.
Vous pouvez utiliser une SCPI dans le cadre de votre transmission en intégrant vos parts dans une assurance vie ou en choisissant le démembrement de propriété avec vos héritiers.
Pour tout savoir sur les SCPI, consultez l’article de Guy Marty sur pierrepapier.fr.
Le profil d’investisseur pour les SCPI
Investir dans une SCPI peut répondre à des objectifs de vie et à des âges variés :
- toucher des revenus complémentaires pour la retraite : vous avez plus de 40 ans et vous avez déjà acquis votre résidence principale, vous pouvez utiliser le levier du crédit pour investir dans une SCPI et utiliser le capital ainsi constitué une vingtaine d’années plus tard pour améliorer votre retraite
- se constituer un capital : vous êtes jeune et ne pouvez pas acheter votre studio à Paris ou dans la grande agglomération où vous habitez. Utilisez votre épargne dans la pierre, valeur refuge avec des rendements plus élevés qu’un livret bancaire.
- transmettre son patrimoine : vous êtes senior et vous voulez préparer votre succession. Optez pour la SCPI pour éviter les problèmes d’indivision ou profiter du démembrement en profitant de l’usufruit tout en donnant la nue-propriété aux personnes de votre choix.
Quelle est la meilleure SCPI ?
La meilleure SCPI est celle qui répond le mieux à vos attentes. Chaque associé potentiel doit analyser son projet d’investissement en fonction de sa propre situation fiscale et de son taux d’imposition.
Pour connaître les chiffres clés du marché des SCPI, consultez les données de l’IEIF.
Les SCPI ont de nombreux avantages : souplesse, accessibilité, financement à crédit, couple rendement/risque intéressant… Il ne faut cependant pas oublier qu’il ne s’envisage que sur le long terme (8 à 10 ans minimum) dans une optique de diversification de son patrimoine.
