Un investissement locatif est un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier. Il vous permet en plus de générer des revenus réguliers. Mais une telle acquisition se prépare. Découvrez les 9 pièges à éviter pour réussir son investissement locatif selon nous.
Investir sans objectif défini
Pour ne pas commettre des erreurs, il est important de savoir pourquoi vous souhaitez vous lancer dans l’aventure de l’investissement locatif :
- Est-ce un bien que vous voudriez habiter par la suite (au moment de votre retraite par exemple) ?
- Souhaitez-vous le revendre dès le remboursement terminé pour en tirer des revenus et une plus-value ?
- Investissez vous pour vous constituer des revenus complémentaires pour améliorer votre retraite ?
- …
Vous devez vous poser les bonnes questions pour définir où et dans quoi investir.
Cela vous permettra aussi de ne pas vous précipiter sur un dispositif fiscal comme la loi Pinel ou Censi Bouvard qui finalement ne correspondrait pas à vos besoins.
Se focaliser sur le rendement locatif
Le rendement locatif correspond au rapport entre le prix d’achat de votre bien et le revenu qu’il engendrera. En France, la rentabilité locative se situe entre 2 et 7% selon les régions.
Vous devez garder en mémoire qu’un rendement locatif élevé ne veut pas dire que vous serez assuré de toujours louer votre bien. Si vous investissez dans certaines villes peu dynamiques, vous risquez d’avoir du mal à relouer votre bien en cas de départ du locataire. Dans ce cas, vous ne percevrez pas de loyers, ce qui pénalisera votre rentabilité pourtant alléchante au départ.
En investissant dans des villes plus dynamiques, vous paierez votre bien plus cher, avec donc une rentabilité un peu plus faible, mais vous diminuerez également le risque de vacances locatives. Vous vous assurez donc des revenus plus réguliers.
Se comporter comme un acheteur et non un investisseur
Lorsque vous achetez un immobilier locatif, votre but n’est le plus souvent pas d’y habiter mais de le louer. Il ne s’agit pas de votre résidence principale.
Rester dans cette optique est important, cela vous permettra de garder en tête que le logement ne doit pas obligatoirement vous plaire. Il doit répondre aux besoins des locataires que vous ciblez, être bien situé, dans une ville dynamique, avoir une superficie qui correspond aux besoins du marché et une organisation fonctionnelle.
Acheter sans s’intéresser à la localisation du bien
L’emplacement du bien est à prendre en compte car il aura une importance capitale au moment de la mise en location pour déterminer le montant du loyer comme sur le roulement des locataires et les périodes de vacances locatives.
Vous devez choisir la ville avec soin selon le type de locataires que vous visez : une ville disposant de nombreuses écoles supérieures et universités si vous souhaitez louer à des étudiants par exemple.
Vous devez vous intéresser au quartier pour investir dans un bien à proximité de commerces, d’écoles, de services médicaux et bien desservi par les transports en commun.
Ne pas tenir compte de tous les frais
Les mensualités de votre crédit ne sont pas les seuls frais qui seront à votre charge dans un investissement locatif. Vous devrez vous acquitter des éventuels travaux à réaliser sur le bien mais aussi de l’entretien, de la taxe foncière et des charges de copropriété, des assurances et des impôts supplémentaires que généreront la perception des loyers.
Focus sur les frais de copropriété
Attendre une meilleure opportunité
Acheter un logement engage, on espère donc tous trouver la meilleure opportunité. Mais l’opportunité parfaite n’existe pas. Et s’il ne faut pas se précipiter, trop attendre n’est pas non plus une bonne idée et peut être risqué. Un bien intéressant vous filera rapidement sous le nez.
Surestimer le loyer
Sous-estimer la gestion
Ne vous lancez pas dans un investissement locatif en direct si vous n’êtes pas prêts à y consacrer du temps ou à payer un prestataire pour déléguer ses tâches.
En effet, en tant que propriétaire vous devez pouvoir gérer toutes les problématiques du logement et notamment les urgences du type problème de plomberie.
Ne pas se protéger des impayés et des vacances
Des impayés ou une longue période sans locataire pourraient vous mettre en difficulté. Si vous pouvez vous en prémunir en prenant le temps de sélectionner vos locataires et en demandant des cautionnaires, vous pouvez également recourir à une Garantie Visale.
